La luz de la comunidad
Las zonas comunes gastan poquísimo y pagan mucho. No es el consumo: es la potencia.
Un portal con ascensor, bomba y cuatro bombillas consume menos que un piso, y su recibo no lo parece. La explicación está casi siempre en una cifra que alguien copió del boletín — y el boletín la calculó suponiendo que todo el edificio arranca a la vez, porque estaba dimensionando un cable, no un contrato.
Por qué el recibo de las zonas comunes no cuadra con lo que gastáis
Porque una factura de luz cobra dos cosas distintas y en un portal la que manda es la segunda. El consumo lo tenéis por los suelos. La potencia, casi siempre, por las nubes.
Por un lado va lo que habéis gastado: lo que se han llevado el ascensor, la bomba y las luces del portal a lo largo del mes. En un bloque normal es una cifra modesta. Por otro va el alquiler del enchufe: los kilovatios que tenéis reservados para poder encenderlo todo, y esos se pagan cada día del año aunque el edificio esté vacío en agosto.
De ahí viene la sensación de que os están cobrando de más. Cuando alguien de la junta hace la cuenta a ojo, la hace sobre el consumo, que es lo intuitivo. Y el consumo no explica el recibo.
Esto es un problema de un solo contrato, no de cuarenta. Cada vecino tiene el suyo y no entra aquí. Lo que se revisa es el suministro de los servicios generales: un CUPS, un contador, normalmente en el cuarto de contadores del portal, y una factura que paga la comunidad y mira poca gente.
Qué potencia hay que contratar para un ascensor
No hay un número que valga para todos, y quien te lo dé sin ver tu edificio te lo está inventando. Lo que sí se puede decir es de dónde tiene que salir: de lo que el ascensor pide cuando arranca, no de lo que pone en su placa.
Un ascensor de tracción de un bloque de vecinos suele llevar un motor de entre cinco y quince kilovatios. Ese motor no está encendido casi nunca: sube, baja y se para. Lo que decide la potencia contratada del edificio no es cuántas horas trabaja, sino cuánto pide en el momento en que arranca con el ascensor cargado — y, sobre todo, qué otra cosa estaba arrancando a la vez.
El resto de las cargas del portal son pequeñas al lado, con una excepción: el grupo de presión del agua, que también es un motor y también arranca de golpe. Si el ascensor y la bomba coinciden un par de veces al día, ahí tenéis vuestro pico. Y si el edificio tiene calefacción central o aire en zonas comunes, esa es la carga que manda por encima de todas.
Dos preguntas distintas que se confunden todo el rato. Una es qué potencia tiene que aguantar la instalación, y eso lo calcula un instalador con el reglamento en la mano. Otra es qué potencia hay que contratar, que sale de lo que el contador registra de verdad mes a mes. Casi todo el mundo contesta la primera creyendo que contesta la segunda, y por eso las comunidades pagan de más. Las secciones siguientes son exactamente eso.
El arranque no es lo que te han contado
Circula por foros que un ascensor arranca pidiendo seis u ocho veces su potencia. El reglamento no permite eso: para un motor de cinco a quince kilovatios el tope es el doble, y por encima de quince baja a una vez y media.
Está en la instrucción del reglamento de baja tensión que regula los motores. Dice que los de más de 0,75 kW llevan un dispositivo que impide que la relación entre la corriente de arranque y la de marcha normal pase de estos valores:
| Motor de corriente alterna | Tope arranque / plena carga |
|---|---|
| De 0,75 a 1,5 kW | 4,5 |
| De 1,5 a 5 kW | 3,0 |
| De 5 a 15 kW el ascensor de un bloque normal | 2,0 |
| Más de 15 kW | 1,5 |
Y hay un párrafo más, específico para aparatos de elevación, que ajusta sobre qué se aplica ese tope:
«En los motores de ascensores, grúas y aparatos de elevación en general […] se computará como intensidad normal a plena carga, a los efectos de las constantes señaladas en los cuadros anteriores, la necesaria para elevar las cargas fijadas como normales a la velocidad de régimen una vez pasado el período de arranque, multiplicada por el coeficiente 1,3.»
Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, ITC-BT-47, apartado 6O sea: la referencia ya lleva un margen del 30 % dentro, y sobre esa referencia el arranque puede llegar al doble como mucho. Nada de seis veces. La norma existe justo para que el arranque de un ascensor no le monte un problema a la red del barrio.
Los ascensores con variador de frecuencia se quedan bastante por debajo de ese tope, porque el variador levanta el motor con suavidad. En eso el equipamiento moderno es de otra liga: si el vuestro es de los últimos quince años, casi seguro que es de estos.
De dónde sale la cifra del boletín
De sumar todo lo que hay en el edificio funcionando a la vez. Lo dice el reglamento con esas palabras, y no es un descuido: está calculando un cable que no puede quedarse corto ni el peor día.
«Carga correspondiente a los servicios generales. Será la suma de la potencia prevista en ascensores, aparatos elevadores, centrales de calor y frío, grupos de presión, alumbrado de portal, caja de escalera y espacios comunes y en todo el servicio eléctrico general del edificio sin aplicar ningún factor de reducción por simultaneidad (factor de simultaneidad = 1).»
Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, ITC-BT-10, apartado 3.2Fíjate en el contraste que hace el propio reglamento. Para las viviendas del edificio sí aplica un coeficiente que reduce la suma —veinte pisos no cuentan como veinte—, porque nadie espera que los veinte enciendan la vitrocerámica al mismo tiempo. Para los servicios generales lo prohíbe: se suma todo, sin descuento.
Y ese número, el de la suma sin descuento, es el que acaba escrito en el boletín eléctrico como potencia máxima admisible. Es un techo de seguridad de la instalación. No es una recomendación de contratación, y en ninguna parte dice que lo sea.
Lo que pasa después es humano: cuando hay que dar de alta el suministro, alguien pide el dato y el único papel con una cifra encima es el boletín. Así que se contrata esa. Y se queda ahí veinte años, porque una potencia contratada no avisa de nada — no salta, no aparece en rojo, no genera ninguna alerta. Es una línea fija del recibo que nadie vuelve a mirar.
Ni siquiera el cable se calcula suponiendo que arrancan todos. La instrucción de motores lo dice al dimensionar la línea que alimenta a varios: hay que preverla para «la suma del 125 % de la intensidad a plena carga del motor de mayor potencia, más la intensidad a plena carga de todos los demás». El recargo del arranque se aplica a uno, al más grande. Si el reglamento no supone que arranquen a la vez ni para elegir el grosor del cobre, poco sentido tiene suponerlo para elegir lo que pagáis cada mes.
Lo que se factura son quince minutos, no la suma de las placas
El contador no anota picos de un segundo. Anota la media de cada cuarto de hora y se queda con la más alta de cada tramo horario. Entre esa media y la suma de las placas hay un abismo, y ese abismo es vuestra factura.
La norma de peajes manda medir por cuartos de hora: el contador calcula el promedio de cada bloque de quince minutos y guarda el mayor de cada tramo. Un pico instantáneo, por alto que sea, entra ahí dentro repartido entre novecientos segundos.
Piensa en lo que eso significa para un portal. El ascensor arranca cuatro segundos, sube, se para. La bomba mete veinte segundos de trabajo cuando alguien abre un grifo. El alumbrado del portal es un puñado de vatios encendidos. Para que un cuarto de hora entero salga alto haría falta que todas esas cosas estuvieran trabajando de forma continuada durante quince minutos seguidos, y en un bloque de vecinos eso no pasa casi nunca.
Lo que suma el reglamento
Todo a la vez. Ascensor + grupo de presión + calor y frío + alumbrado de portal + escalera + espacios comunes.
Factor de simultaneidad = 1, por escrito.
Sirve para elegir el cable y las protecciones. Va al boletín.
Lo que registra el contador
La media de quince minutos peor de cada tramo horario del mes.
Un arranque de cuatro segundos se diluye en novecientos.
Sirve para facturar. Va a vuestro recibo.
Por eso el sitio donde se ve si sobra potencia no es el cuadro eléctrico: es la factura. Ahí está escrito, mes a mes, cuánto habéis llegado a pedir de verdad. Y comparado con lo que tenéis contratado, la respuesta suele ser bastante evidente.
Si la comunidad está en 3.0TD, no salta nada
Con 15 kW o menos estáis en 2.0TD y el contador os corta si os pasáis. Por encima de 15 kW estáis en 3.0TD, y ahí pasarse no corta nada: se cobra.
El corte de los 15 kW es el que reparte los dos mundos, y muchas comunidades con ascensor caen justo por encima. Lo que cambia de un lado al otro no es menor:
| Vuestra tarifa | Qué pasa si os pasáis de potencia |
|---|---|
| 2.0TD | Se abre el elemento de corte y el portal se queda a oscuras hasta que alguien lo rearme. No hay recargo: la norma directamente no aplica el término por potencia demandada. |
| 3.0TD | No se entera nadie. El contador anota el pico y llega un cargo por exceso en el siguiente recibo, calculado sobre todos los días de la factura. Con seis potencias contratadas en vez de dos, y seis precios distintos según la hora y el mes. |
Si estáis en el segundo caso, la página de la 3.0TD tiene el calendario de los seis periodos y lo que cuesta cada uno, y la del maxímetro tiene la cuenta del exceso con los precios de este año. Los dos números que os interesan de ahí: el kilovatio de exceso vale 4,2 veces el contratado, y el kilovatio de las horas de madrugada cuesta cinco euros al año.
Y una excepción que os toca de cerca. Aun estando por debajo de 15 kW, los suministros que no admiten corte llevan medida de potencia demandada, y ahí la norma pone un suelo: lo contratado no puede quedar por debajo de lo que el boletín asigne a esos equipos que no se pueden dejar sin tensión. Un ascensor con gente dentro entra en esa conversación, así que antes de tocar nada en un edificio toca mirar qué dice ese papel al respecto.
El garaje, los locales y los cargadores de coche
El garaje suma según los metros y según cómo ventile. Los locales, según los metros. Y los cargadores de coche pueden contar por el 30 % en vez de por el 100 %, si se instala el aparato que los frena cuando el edificio va justo.
Las previsiones mínimas del reglamento, las tres con simultaneidad 1:
| Qué | Previsión mínima |
|---|---|
| Locales comerciales y oficinas | 100 W/m² y planta · mínimo 3.450 W por local |
| Garaje con ventilación natural | 10 W/m² y planta · mínimo 3.450 W |
| Garaje con ventilación forzada | 20 W/m² y planta · mínimo 3.450 W |
Un garaje de doscientos metros con ventilación forzada son cuatro kilovatios de previsión. Aceptable de por sí, salvo que se suma a lo demás sin ningún descuento, y con dos plantas de aparcamiento la cifra ya empieza a pesar.
Lo de los cargadores es la parte que más se pregunta ahora, y trae buenas noticias. El reglamento da dos fórmulas para calcular la carga del edificio con puntos de recarga, y la diferencia entre una y otra es un aparato:
«Pedificio = (P1 + P2 + P3 + P4) + 0,3 · P5 (se instala el SPL)
Pedificio = (P1 + P2 + P3 + P4) + P5 (no se instala el SPL)»
P5 es la carga de la recarga de coches. El SPL es un «sistema de protección de la línea general de alimentación contra sobrecargas, que evita el fallo de suministro para el conjunto del edificio […] mediante la disminución momentánea de la potencia destinada a la recarga». Traducido: un vigilante que baja el ritmo de los cargadores cuando el edificio se acerca al límite, para que no se vaya la luz del portal.
Con ese aparato instalado, los cargadores cuentan por el 30 % de su carga. Sin él, por el 100 %. Es la diferencia entre tener que subir la potencia de la comunidad o no tener que tocarla, y en muchas comunidades sale mucho más barato el aparato que la subida — pero eso ya depende de cuántos puntos vayáis a poner y de cuánto margen os quede.
Quién puede pedirlo, y cada cuánto
La comunidad la representa su presidente, así que la gestión sale de ahí o de quien administre por encargo suyo. Y la potencia se puede mover una vez cada doce meses.
La Ley de Propiedad Horizontal lo dice en una línea: «el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten». Con eso basta para pedir datos, para reclamar y para firmar un cambio.
Los plazos son los de cualquier suministro y están contados en la página del maxímetro: doce meses desde la última modificación, 72 horas para que surta efecto si no hace falta ir a tocar nada, y bajar potencia no lleva coste añadido al del régimen de acometidas.
Lo que no te voy a decir es si hace falta acuerdo de junta. Depende de si vuestra comunidad trata esto como administración ordinaria o no, y eso se mira en vuestros estatutos y en cómo lo habéis hecho hasta ahora. Es una pregunta para quien os administre, no para una página web. Yo lo que puedo es deciros si hay algo que cambiar, que es el paso de antes.
Lo que sí puedo mirarte, y es gratis
Mándame el recibo de las zonas comunes. En él está la potencia que tenéis firmada y la que habéis llegado a pedir, y con eso se ve si el número lleva veinte años ahí puesto por inercia.
En comunidades el patrón se repite tanto que casi lo canto antes de abrir el archivo: potencia de sobra, consumo de risa, cero excesos y una factura que nadie ha revisado desde que se firmó. Es de los casos donde ajustar sale rentable rápido, porque el término de potencia se paga todos los días del año y el ahorro empieza el mes siguiente.
Con un par de recibos me apaño, y mejor si uno es de invierno y otro de verano. La calefacción de zonas comunes lo cambia todo y en un mes suelto no se aprecia. Si resulta que lo tenéis bien ajustado, os lo digo y aquí paz.
Y si administras fincas y llevas varias comunidades, mándame las que quieras de una vez. El trabajo es el mismo por cada una y la respuesta va por escrito, con lo que sobra y lo que no en cada edificio.
Nunca te llamo, entre otras cosas porque no te pido el número. La respuesta va escrita y tarda uno o dos días.
Verificado en el BOE el 30 de agosto de 2026 · Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, Real Decreto 842/2002 (texto consolidado): ITC-BT-10 apartados 3.2, 3.3 y 3.4; ITC-BT-47 apartados 3.2 y 6; ITC-BT-52 · Circular 3/2020, de 15 de enero, de la CNMC: artículos 6.2 y 9.4 · Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 13.3 · Real Decreto 88/2026, de 11 de febrero, artículo 38 · próxima revisión: al publicarse los peajes de 2027.